Articles et Actualités Juridiques

Loi dite « Habitat dégradé » n°2024-322 du 09.04.2024 – Diffusion des Appels de fonds

L’article 38 modifie l’article 42-1 de 1965 : « les notifications et les mises en demeure sont valablement faites par voie électronique. Les copropriétaires peuvent à tout moment et par tout moyen, demander à recevoir les notifications et les mises en demeure par voie postale. Le syndic informe les copropriétaires des moyens qui s’offrent à eux pour conserver un mode d’information par voie postale  postale

Tri des Biodéchets et Compostage Obligatoire au 1er Janvier 2024

Le tri obligatoire des biodéchets devient obligatoire à compter du 1er Janvier 2024.

Chaque ménage devra donc disposer d’un bac à compost pour trier les matières organiques organiques : légumes, fruits, coquilles d’oeufs, marc de café, sachet de thé, etc. Les produits laitiers et les déchets de viande ne figure pas dans le contexte de loi

Il appartient ensuite aux communes d’organiser leur collecte, par le biais d’un ramassage hebdomadaire ou dans des bacs de tri dédiés installés sur la voie publique. Le but est notamment de permettre la production de biogaz via des méthaniseurs ainsi que la réduction de CO2.

Mise en place de la mutuelle et du régime de prévoyance obligatoires pour tous les salarié(e)s gardiens(nes) et employé(e)s d’immeuble

Au 10 Juin 2015 et au plus tard, la législation en vigueur a fixé avec précision le cadre des garanties minimales et leur financement. Les contrats souscrits seront financés à 50% par les Syndicats de Copropriétaires.

Installation de détecteur de fumées dans tous les logements

Tous les lieux d’habitation (appartement, maison) doivent être équipés d’au minimum un détecteur de fumée normalisé depuis le 08 Mars 2015.

Observatoire de la sécurité des moyens de paiement – Rapport annuel publié le 11 Juillet 2023

Le chèque reste le mode de paiement à risque le plus élevé parmi les différents moyens de paiement. Les cas de fraude représentant 67 % des opérations frauduleuses en 2022

Les dispositifs de surveillance des encaissements de chèque, qui sont déployés par les établissements bancaires depuis quelques années contribuent à une légère baisse. Compte tenu des niveaux toujours élevés de fraude, les utilisateurs doivent rester vigilants et les efforts doivent être durablement poursuivis par les acteurs de la filière. Des progrès sont encore attendus dans la sécurisation de l’envoi des chéquiers par voie postale et la simplification des procédures de mise en opposition des formules de chèque perdues ou volées.

Calorifugeage, Régulation du Chauffage et du Refroidissement

Le décret n° 2023-444 du 7 juin 2023 (JO du 8 juin) a pour objectif d’équiper tous les systèmes de chauffage et de refroidissement des bâtiments, résidentiels comme non résidentiels, existants et neufs, de systèmes de régulation de la température ainsi que, de calorifuger les réseaux de distribution de chaud, servant au chauffage ou à l’eau chaude sanitaire et traversant des locaux non chauffés et les réseaux de distribution de froid traversant les locaux non refroidis, dans les bâtiments tertiaires et résidentiels collectifs.

L’arrêté du 8 juin 2023 (JO du 15) apporte des précisions sur :

  • le calorifugeage des réseaux de distribution de chaleur et de froid
  • les systèmes de régulation de la température des systèmes de chauffage et de refroidissement.

Entrée en vigueur :  ces dispositions entrent en vigueur le 1er janvier 2027.

Gaz – Fin des tarifs règlementés au 1er Juillet 2023

Tous les tarifs réglementés de GAZ seront supprimés au 1er juillet prochain. La situation est différente pour l’électricité.

1/ La fin des tarifs réglementés GAZ

Historique : Le Conseil d’État a jugé le 19 juillet 2017 que les tarifs réglementés de vente du gaz naturel étaient contraires au droit européen. La loi du 8 novembre 2019 « Energie et Climat » a acté la disparition de l’ensemble des tarifs réglementés de gaz le 1er juillet 2023.

•    Pour les clients résidentiels et les copropriétés consommant moins de 150 000 kWh/ an, tous les tarifs réglementés de gaz naturel seront supprimés le 1er juillet 2023.
•    Pour les autres types de clients (professionnels, collectivités, copropriétés consommant plus de 150 000 kWh), les tarifs réglementés ont déjà été supprimés.

A ce jour, il n’est donc plus possible de souscrire un contrat de gaz au tarif réglementé (tarif en extinction).

Deux possibilités :

–    Souscrire une offre de marché avant le 1er juillet 2023 (démarche conseillée par le médiateur national de l’énergie)

Pour comparer les offres de marché, il est possible de consulter la liste des fournisseurs et d’utiliser le comparateur d’offres du médiateur national de l’énergie.

Le médiateur de l’énergie conseille de faire attention aux éléments suivants :
–    Évolution des prix : prix fixe ou variable, choix des variables d’indexation…
–    Service clients : modes de contacts (téléphone ou uniquement internet), modes de paiement acceptés, modalités de facturation…
–    Frais annexes : dépôt de garantie, frais en cas d’impayés, service d’efficacité énergétique, assurance dépannage…
–    Critères environnementaux : offre de gaz vert ou offre « compensées carbone ».

Vente d’appartement – Entrée en vigueur de l’Audit énergétique

A compter du 1er avril 2023, l’obligation de réaliser un audit énergétique réglementaire pour la vente des logements individuels et des immeubles collectifs en monopropriété de classes DPE F et G entre en vigueur

L’occasion de faire un rappel sur les ventes concernées et son contenu.

– Les ventes concernées

Il convient de rappeler que les promesses signées avant le 1er avril ne sont en principe pas concernées.

En effet, l’article 3 du décret 2022-780 du 4 mai 2022 dans sa rédaction issue du décret modificatif du 9 août 2022 dispose :

  • « Les logements mentionnés au VII de l’article 158 de la loi du 22 août 2021 susvisée, soumis à l’obligation prévue à l’article L. 126-28-1 du code de la construction et de l’habitation, sont ceux qui font l’objet d’une promesse de vente, telle que définie à l’article 1589 du code civil ou, à défaut de l’existence d’une telle promesse, d’un acte de vente, tel que défini à l’article 1582 du code civil :

1° A compter du 1er avril 2023 pour les logements qui appartiennent aux classes F et G au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation ;

2° A compter du 1er janvier 2025 pour ceux qui appartiennent à la classe E au sens de ce même article ;

3° A compter du 1er janvier 2034 pour ceux qui appartiennent à la classe D au sens de ce même article. »

Ainsi, en présence d’une promesse de vente signée avant le 1er avril 2023, l’obligation ne devrait pas trouver à s’appliquer quand bien même la signature de l’acte notarié serait postérieure à cette date.

Ordonnance du 22 décembre 2022 – Directive Eau Potable

L’Ordonnance du 22.12.2022 transpose la Directive Européenne 2020/2184 dire « Directive Eau Potable ». Elle concerne les dispositions en matière de transmission de la facture d’eau et informations complémentaires par les syndics aux copropriétaires lorsque le contrat de fourniture d’eau n’est pas individualisé

=> Le Cabinet Charpentier met à disposition une fois par an la facture d’eau de votre copropriété sur votre extranet individuel

La crise du marché des énergies en 2022

Les faits et évènements qui ont conduit à la crise du marché des énergies :

  • La crise des prix de l’énergie début en 2021 : vague de froid, stockage gaz bas, faibles disponibilités nucléaires
  • Le début de l’année 2022 a été très rapidement marqué par une baisse de la disponibilité des centrales nucléaires et donc une prévision de baisse de la production
  • Le conflit Ukraine/Russie a créé une forte volatilité sur les marchés
  • Les pays européens ont dû s’organiser pour optimiser les flux des gazoducs terrestres et sécuriser des cargaisons de gaz naturel liquéfié pour remplir les stockages
  • Le marché a connu une crise de liquidité en août 2022 qui a entrainé une forte baisse des volumes échangés sur les marchés de gros ; les demandes de garantie financière de plus en plus importantes demandées aux acteurs du marché ont entrainé un retrait d’une partie d’entre eux
  • L’Allemagne a annoncé en septembre avoir suffisamment sécurisé de volumes de gaz pour l’hiver
  • La France a annoncé de son côté la mise en place de plans de sobriété énergétique et le retour des centrales pour cet hiver.

Sources : Informations Entreprises et Collectivités ENGIE

Droit de Surplomb – Travaux d’isolation thermique par l’extérieur

Le Décret du 23 Juin 2022 est venu complété la Loi du 22 Aout 2021 et précise les modalité concernant l’obtention du droit de surplomb et la mise en place d’une servitude de droit d’échelle.

Ce droit est subordonné à plusieurs conditions cumulatives:

  • Le surplomb ne doit pas déplacer 35 cm (sauf accord entre les deux propriétés/propriétaires pour aller au-delà)
  • Le bénéficiaire bénéficie du droit si aucune solution technique ne permet d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût excessif
  • L’isolation ne peut être réalisé qu’à 2m au-dessus du pied du mur, du pied d’héberge ou du sol

Le texte prévoit une convention ou un acte authentique pour constater les modalités de mise en œuvre du droit de surplomb

Le droit de surplomb s’accompagne d’un droit d’accéder temporairement à l’immeuble voisin et d’y mettre les installations provisoires nécessaire à la réalisation des travaux. Ce droit s’apparente à la servitude du droit d’échelle.

Le bénéficiaire devra notifier par LRAR ou par huissier sa demande avant les travaux qui fait courir un délai de 6 mois à durant lequel le voisin peut s’opposer à l’exercice du droit de surplomb de son fonds pour un motif légitime si la destination, la consistance ou la jouissance de son fonds sont affectés de manière durable et excessive.

Bouclier Tarifaire pour le gaz naturel

Le Décret du 09 Avril 2022 met en place l’aide en faveur de l’habitat collectif résidentiel face à l’augmentation du prix du gaz naturel

Raccordement au réseau de collecte des eaux usées

Le Décret du 31 Janvier 2022 introduit différentes dispositions relatives au raccordement au réseau public de collecte des eaux usées et notamment sur la réalisation d’un Diagnostic Assainissement préalable à toute vente

Autorisation d’accès aux services de police, gendarmerie nationale et sapeurs pompiers

Depuis la Loi n°2021-1520 du 25/11/2021 du 27 Novembre 2021 modifiant l’article 24 h) de la Loi du 10 Juillet 1965 « visant à consolider notre modèle de sécurité civile et valoriser le volontariat des sapeurs pompiers et les sapeurs pompiers professionnels » permet aux services d’incendie et de secours, mais également aux forces de police et à la gendarmerie nationale, de pénétrer dans les parties communes.

Il n’est donc plus nécessaire d’obtenir l’autorisation préalable des copropriétaires en assemblée générale.

L’autorisation à l’article 24 reste à donner pour les services de police municipale

Loi Climat et Résilience – 24 Aout 2021

Tout bâtiment d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 disposera d’un DPE réalisé dans les conditions prévues à l’article L 126-26 (art. L 126-31du CCH).
Ce DPE est renouvelé ou mis à jour tous les dix ans, sauf lorsqu’un diagnostic postérieur au 1er juillet 2021 permet d’établir que le bâtiment appartient à la classe A, B ou C.
La modification de l’article 24-4 de la loi de 1965 est la conséquence de la généralisation de l’obligation de faire réaliser un DPE : il n’est plus réservé aux immeubles équipés de chauffage collectif ou de refroidissement.

Art 24-4 loi de 65 (nouvelle rédaction) :
Le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires qui suit l’établissement d’un diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L 126-31 du même code la question d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou d’un contrat de performance énergétique.
Avant de soumettre au vote de l’assemblée générale un projet de conclusion d’un tel contrat, le syndic procède à une mise en concurrence de plusieurs prestataires et recueille l’avis du conseil syndical.
L’obligation prévue au premier alinéa est satisfaite si le plan pluriannuel de travaux, inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale en application de l’article 14-2 de la présente loi L 731-2 du code de la construction et de l’habitation, comporte des travaux d’économie d’énergie.
Un décret en Conseil d’Etat fixe les conditions d’application du présent article.

Entrée en vigueur : le 1er janvier 2024
Par dérogation, pour les bâtiments en copropriété et comprenant au plus 200 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ces dispositions seront applicables à compter du
–    1er janvier 2025, pour les copropriétés entre 51 et 200 lots ; 
–    1er janvier 2026, pour les copropriétés d’au plus 50 lots.

Loi du 31 Mai 2021 relatif à la sortie de la crise sanitaire

Les assemblées générales peuvent reprendre en présentiel depuis le 9 juin à condition de respecter :

–    une distance d’un mètre entre chaque personne (soit au moins 4m² par personne)
–    les gestes barrières habituels (port du masque, gel hydroalcoolique)
–    le couvre-feu qui débute désormais à 23 h. La présence à l’assemblée n’est pas un motif dérogatoire : elle doit donc se terminer suffisamment tôt pour que les copropriétaires puissent rentrer chez eux. Le syndic doit être muni de l’attestation de déplacement.

Les règles à respecter pour la présence physique des copropriétaires ne permettent pas de tenir toutes les assemblées en présentiel (salles suffisamment grandes, copropriétés de taille importante, etc).

C’est la raison pour laquelle la loi n°2021-689 du 31 mai 2021 relative à la gestion de la sortie de crise sanitaire prolonge la possibilité (et non pas l’obligation) de tenir des assemblées sans la présence physique des copropriétaires jusqu’au 30 septembre 2021

Informations Mai 2021

Projet Loi Climat et Résilience : L’Assemblée Nationale a voté en 1ère lecture le projet de loi qui sera examiné par le Sénat ces prochaines semaines. Ce projet fait suite à la Convention citoyenne pour le climat ; il comprend notamment un volet « Se loger ». 

Calendrier prévisionnel 
•    Conseil des ministres : 10 février 2021
•    1ère lecture – Assemblée Nationale : 4 mai
•    1ère lecture – Sénat : fin mai -début juin
•    Commission mixte paritaire : fin juin
•    2nde lecture – Assemblée Nationale : juillet
•    Recours constitutionnel : septembre
•    Publication : fin septembre-octobre

Informations suite Loi du 15 Février 2021 prolongeant l’état d’urgence jusqu’au 1er Juin 2021

L’état d’urgence est prolongé jusqu’au 1er juin 2021 inclus (LOI n° 2021-160 du 15 février 2021 parue au JO du 16).
Entre autres conséquences, les conditions sanitaires à respecter sont donc prolongées jusqu’au 1er juillet 2021 inclus (un mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire*) les possibilités pour :

  • le syndic de tenir des assemblées générales totalement dématérialisées (visioconférence préalable et vote par correspondance, ou vote par correspondance uniquement – art 22-2),
  • le syndic de décider des moyens et supports techniques permettant aux copropriétaires de participer à l’assemblée par visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique (art. 22-5),
  • un mandataire de recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et celles de ses mandants n’excède pas 15 % des voix du syndicat des copropriétaires (art. 22-4) pour les copropriété de moins de 6 lots permettant une réunion avec la présence physique des copropriétaires et du gestionnaire
  • *La prolongation à un mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire découle de l’ordonnance 2021-142 du 10 février 2021 qui proroge les mesures prises par l’ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété.

Ordonnance du 18 Novembre 2020

L’ordonnance n° 2020-1400 du 18 novembre 2020 permet aux syndics de tenir des assemblées totalement dématérialisées, sans présence physique des copropriétaires.
Initialement, cette mesure devait prendre fin le 31 janvier 2021. L’ordonnance du 18 novembre permet aux syndics de pouvoir tenir les assemblées de manière totalement dématérialisées jusqu’au 1er avril 2021 (art. 22-2 I de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars modifiée).
 
Pour rappel, les copropriétaires participent à ces assemblées :

  • soit en visioconférence ou par un autre moyen de communication électronique ou en votant par correspondance
  • soit uniquement en votant par correspondance lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n’est pas possible.

 
Pour les assemblées qui se tiennent actuellement en visioconférence, l’ordonnance prévoit que, jusqu’au 1er avril 2021un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 15 % des voix du syndicat des copropriétaires (au lieu de 10 % en principe). Cette mesure devait prendre fin le 31 janvier prochain (art. 22-4 de l’ordonnance du 25 mars modifiée).
 
De plus, jusqu’au 1er avril 2021, le syndic peut décider des moyens et supports techniques permettant à l’ensemble des copropriétaires de participer à l’assemblée par visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification, la transmission de leur voix, ainsi que la retransmission continue et simultanée des délibérations. Ces moyens et supports techniques sont utilisés jusqu’à ce que l’assemblée se prononce sur leur utilisation. Cette mesure devait prendre fin le 31 janvier prochain (art. 22-5 de l’ordonnance du 25 mars modifiée).

MaPrimeRenov’ : les nouveautés depuis le 1er Octobre 2020

A partir du 1er Octobre 2020, cette aide est accessible à tous à tous les propriétaires occupants et bailleurs https://www.faire.gouv.fr/

Ordonnance du 25 Mars 2020

L’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 modifiée par l’ordonnance du 18 novembre permet aux syndics de tenir des assemblées totalement dématérialisées, sans présence physique des copropriétaires jusqu’au 1er avril 2021 (art. 22-2 I de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars modifiée).
Initialement, cette mesure devait prendre fin le 31 janvier 2021.  

Pour rappel, les copropriétaires participent à ces assemblées :
–    soit en visioconférence ou par un autre moyen de communication électronique ou en votant par correspondance
–    soit uniquement en votant par correspondance lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n’est pas possible 

Pour les assemblées qui se tiennent actuellement en visioconférence, un mandataire peut, jusqu’au 1er avril 2021, recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 15 % des voix du syndicat des copropriétaires (au lieu de 10 % en principe). Cette mesure devait prendre fin le 31 janvier prochain (art. 22-4 de l’ordonnance du 25 mars modifiée par l’ordonnance du 18 novembre).

De plus, jusqu’au 1er avril 2021, le syndic peut décider des moyens et supports techniques permettant à l’ensemble des copropriétaires de participer à l’assemblée par visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification, la transmission de leur voix, ainsi que la retransmission continue et simultanée des délibérations. Ces moyens et supports techniques sont utilisés jusqu’à ce que l’assemblée se prononce sur leur utilisation. (art. 22-5 de l’ordonnance du 25 mars modifiée par l’ordonnance dy 18 novembre.

Plafonnement des honoraires d’Etat Daté – Décret du 21 Février 2020

Rappelons tout d’abord que la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété pose le principe du plafonnement des honoraires du syndic pour l’établissement de l’état daté (art. 10-1).

Ce plafond, fixé par un décret du 21 février 2020 à 380 euros TTC, est entré en vigueur le 1er juin 2020.
Ainsi, depuis le 1er juin 2020, les honoraires du syndic pour l’établissement de l’état daté ne peuvent pas excéder 380 € TTC.

Ce plafond est applicable à tous les états datés y compris lorsque le contrat de syndic est en cours.

Il ne s’agit pas d’une tarification : les honoraires ne sont donc pas automatiquement fixés à 380 € TTC.
 
Les contrats de syndic qui arrivent à échéance depuis le 12 mars jusqu’au 23 juillet inclus sont renouvelés par l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020. Ces contrats sont renouvelés dans les mêmes termes jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale qui devra intervenir au plus tard le 31 janvier 2021. Le plafond des honoraires pour l’établissement de l’état daté leur est également applicable.

En pratique :

  • s’applique le montant des honoraires mentionnés à votre contrat qui a expiré s’il était inférieur ou égal à 380 € TTC.
  • s’applique le plafond de 380 € TTC si le montant des honoraires de votre contrat qui a expiré était supérieur à ce plafond.

Ce plafond s’applique-t-il aux autres prestations que peut accomplir le syndic dans le cadre de la vente d’un lot de copropriété ?

Non, il ne concerne pas les honoraires des autres prestations accomplies par le syndic. Par exemple, l’opposition sur le prix de vente est une prestation distincte dont la tarification est libre.

Ce plafond ne s’applique également pas lorsque le vendeur d’un lot de copropriété demande au syndic de lui transmettre les documents listés par l’article L 721-2 du code de la construction et de l’habitation (« pré état daté »). Cette prestation est accomplie en dehors du contrat de syndic et sa tarification est libre.

De même, il ne s’applique pas à la fourniture du certificat prévu par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 dont le coût est inclus dans le forfait du syndic.

Pour les contrats de syndic renouvelés par l’ordonnance du 25 mars 2020, les tarifs de chaque prestation sont identiques à ceux mentionnés dans le contrat qui a expiré.

Transfert définitif des colonnes électriques

La loi ELAN du 23 novembre 2018 a posé comme principe, que sauf opposition de la copropriété, l’ensemble des colonnes montantes appartiendront au réseau public de distribution d’électricité, et ce dans un délai de 2 ans.

Ce transfert de propriété sera effectué automatiquement à titre gratuit et sans contrepartie. Le coût de rénovation des colonnes montantes sera donc à la charge du gestionnaire de réseau.

La colonne montante comprend : le coffret coupe-circuit en pied de colonne ; les canalisations électriques placées dans une gaine ; les distributeurs d’étage ; les dérivations individuelles jusqu’à chaque point de livraison.